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   日期:2018-10-11     来源:21世纪经济报道    浏览:124    评论:0    
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十一黄金周历来被地产界视为检验市场冷热的“风向标”。

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但从2018年黄金周期间来看,楼市出现一系列降价维权事件,而结合各家机构发布的数据,楼市正在步入下行周期。而在相对更能反映市场预期变化的一线城市二手房市场,这一迹象更为明显。


数据显示,“金九银十”未能奏效,“量缩价稳”开始出现向“量价同缩”转变的迹象。一方面,一线城市二手房市场成交量持续低迷,深圳九月二手住宅过户下跌近三成。另一方面,一线城市开始全面出现成交价格微幅下调,“降价挂牌”的房源也有所增多。


多位分析人士均指出,随着中央对房地产的持续调控不动摇,以及房地产信贷收紧的大环境下,预计四季度二手房成交量将维持低迷态势。


“量缩价稳”局面恐变


一线城市二手房市场,成交依旧低迷。


贝壳研究院的数据显示,今年三季度,北京、深圳的二手房成交量环比下滑分别达到35%和42%,上海(楼盘)的成交量下滑也在10%左右。


此外,广州住建委的数据显示,1-8月,广州累计成交二手房71247套,同比下滑约28%。


这一现象在传统楼市旺季“金九银十”依然没有改观。


深圳市规划国土委提供的数据显示,9月,深圳二手住宅过户4952套,环比下跌31.3%。而贝壳研究院则表示,尽管北京在2018年黄金周的二手房成交量,比2017年高出53%,但这一交易量只有2016年的57%,且已连续4个月下跌,“北京二手房市场持续处于下行阶段”。


值得注意的是,尽管持续一年多的“量缩”依旧存在,但“价稳”的局面却似乎有所松动。


成交价格方面,中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示,最近一个月,四大一线城市二手房价格环比均有所下降。


其中,京沪两地同、环比均有所下滑。在本轮调控中政策最为严厉的北京,二手房成交均价达到6.08万元,同比下降6.06%,环比下降1.73%,其同、环比下降幅度在一线城市中居首。而上海的二手房成交价格则达到5.18万元,同环比分别下降1.29%和0.57%。


穗深两地则是同比上涨、环比下滑。广州二手房均价达到3.27万元,同比上涨6.56%,环比微幅下降0.12%。深圳的二手房价格则达到了5.73万元,同比上涨7.73%,环比下降1.65%。


“这说明房东在主动调低市场预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。


严跃进解释称,一二手房的定价策略有所不同,一般来看,一手房主要看房企的资金面。若是资金情况不错,其定价相对比较强硬,而二手房的定价则主要取决于买卖双方的市场预期,各类市场信息都对双方决策形成影响。


对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示,2018年下半年以来一线城市二手房市场预期保持减弱态势,购房者观望情绪蔓延,业主调价中涨价占比以及新增供需均持续回落。


预期缘何变化


实际上,市场的观望和预期调低,在一些数据上也有体现。


供给端而言,在体现业主预期的挂牌价格方面,诸葛找房数据研究中心的监测数据则显示,9月,一线城市中,除广州微幅上涨0.04%以外,深圳、北京和上海的二手房挂牌价格分别下降0.32%、0.24%和0.56%。


而广州链家的数据显示,2018年第三季度,其库存有效待售房源中,有超过2.2万套房源调整了价格,占可售房源总量的60.1%。其中,“降价”性质的占78.4%,而9月第三周新增的降价房源占比更是超过85%。


需求端而言,数据显示,购房者的决策时间正在变长,带看量依旧低位,观望情绪较重。


贝壳研究院的数据显示,黄金周期间,北京二手房业主和客户成交周期分别为70.6和75.6天,较去年分别延长11.1天和11.8天,较2016年均延长40天。同时,带看量在2018年按前期小幅回升后转入下降态势,比2016年的新增带看量下降30%。


“进入9月以后,深圳和上海市场预期随着市场的下行,依旧保持向下状态。而北京公积金政策在一定程度上加重了市场预期。在市场进入下行区间时,一手限竞房大量集中入市且去化率不理想,以及部分楼盘的降价行为也强化了降价预期。”许小乐告诉21世纪经济报道记者。


许小乐所说的北京公积金政策,是指9月13日北京住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,该文件提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等多项措施,鼓励“先租后买”的购房消费。


这一政策被认为在一定程度上加剧了年轻人的购房焦虑。重庆(楼盘)市渝北区一位销售中介告诉记者,黄金周期间他接待了多位在北京、上海工作的不满30岁的购房者,在看房过程中都表达了对公积金政策可能进一步收紧的担忧。


许小乐认为,房贷政策收紧是制约购房需求的关键因素,首次置业者筹集首付的难度增加,换房者能贷款的比例被压缩,再加上严格的限购政策,使得市场有效需求不足。而市场成交走势和市场预期互相影响,带看量的减少和交易周期的延长会影响部分业主预期,导致业主降价出售。





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